Welke waarde heeft een verhuurde woning in box 3?

0
173

 

De Belastingdienst heeft onlangs een handreiking gepubliceerd over de waardering van verhuurde woningen in box 3 die vallen onder huurbescherming. Voor woningen in box 3 geldt de WOZ-waarde. In het Burgerlijk Wetboek is geregeld dat voor huurbescherming van belang is dat de verhuur niet naar zijn aard slechts van korte duur is, bijvoorbeeld door de verhuur van een vakantiewoning. Bij sommige verhuursituaties (zoals antikraak) ontbreekt huurbescherming op basis van redelijkheid en billijkheid. Huurbescherming is ook niet van toepassing bij woningen die worden verhuurd onder Leegstandwet.

Voor woningen in box 3 geldt de WOZ-waarde.

De WOZ-waarde van de verhuurde woning wordt vermenigvuldigd met minimaal 45% en maximaal 85% (de leegwaarderatio). Hiervoor moet u eerst de jaarhuur vaststellen. Dat is de contractuele huur van januari van het jaar waarvoor u de leegwaarderatio berekent. Het gaat om de huurprijs, zonder service-, stook- of energiekosten. Om de jaarhuur te berekenen vermenigvuldigt u de kale huurprijs van januari met 12. Nu berekent u hoeveel procent de jaarhuur is van de WOZ-waarde van de woning. Bij dit percentage hoort een leegwaarderatio volgens de tabel. U berekent de waarde van de verhuurde woning in box 3 door de leegwaarderatio te vermenigvuldigen met de WOZ-waarde.

Bij een onzakelijke huurprijs (een huurprijs die de verhuurder niet zou hebben afgesloten met een willekeurige derde partij) moet u uitgaan van een verhouding tussen de jaarhuurprijs en de WOZ-waarde van 3,5%. Bij dit percentage hoort een leegwaarderatio van 62% (aangifte 2017).

Is de verhuurde woning een zelfstandig deel van een groter gebouw en kan dit verhuurde deel niet worden verkocht zonder het pand te splitsen, dan geldt de WOZ-waarde minus € 20.000,-.

Voor een woning die op 1 januari 2017 leegstaat en vanaf 1 mei 2017 wordt verhuurd, geldt toch de volledige WOZ-waarde zonder toepassing van de leegwaarderatio. De omgekeerde situatie kan ook spelen. De woning wordt bijvoorbeeld verhuurd vanaf 1 januari 2017 tot en met 30 april 2017. Hierna staat de woning leeg tot het einde van het jaar. U moet uitgaan van de volledige WOZ-waarde, rekening houdend met de leegwaarderatio.

De leegwaarderatioberekening kan leiden tot een lagere waarde dan de werkelijke waarde op de WOZ-waardepeildatum. De Hoge Raad, 23.09.2016 (HR:2016:2135) , heeft beslist dat als de leegwaarderatiowaarde 10% of hoger is dan de werkelijke waarde van de woning in verhuurde staat, de werkelijke waarde geldt.